今年北京房地产市场即将收官，2017年全年北京二手房住宅成交大约在13.4万套，相比2016年的27万套减少了51%，成交量创下2015年以来的新低。据部分中介透露，现在部分二手房成交价，同户型的房源，比起3月份成交高峰时差不多下降了15%-20%。11月以来，北京二手房成交量有所回升，但二手房市场仍呈现出量升价跌的趋势，成交均价继续回落约0.8%。

  降价房源成同小区“风向标”

  据麦田房产统计，11月份，北京整体二手住宅成交均价继续下降，降幅约0.8%，而在成交房源中，降价房源的占比达到96%，和上月相比小幅上涨了4个百分点，为今年以来的高位水平；价格不变房源与涨价房源，占比分别为3%和1%。

  据不少一线经纪人反馈，“现在的成交价，同户型比起3月份成交高峰时差不多下降了15%-20%，而随着成交价格的下滑，新出房源的挂牌价格也随之走低”。

  近段时间，价格的下行已经显现出连带趋势，新成交的房源，往往成为同一小区的“风向标”。东四环一套168㎡（建面）的房源，业主原先的挂牌价1300万，而随着小区里一套同户型房源1200万元成交，该业主近期就将挂牌价调整到1180万。

  一名链家地产的中介人员告诉北京青年报记者，通州首开国风美伦大约90㎡（建面）的三居室，今年年初的时候大约320万，3月份的时候成交价达到360万，最高时挂牌价一度达到390万，如今，这个户型的房源挂牌价已经跌回到330万，如果议价的，大约有10万到20万的空间，也就是说，该小区房源的实际成交价将比高点时下降15%左右。

  麦田房产一位回龙观片区的区域经理表示，“上个月遗留的几位客户，这个月初都全部成交了”，主要是因为新挂牌出来的房源，价格比之前的房源有所下降，达到了他们的心理价位。

  中原地产首席分析师张大伟表示，北京二手房房价整体下降非常明显，部分区域房源房价下降幅度超过20%，房价水平重回2016年四季度。

  1000万的房子现在能砍价66万

  在卖方价格预期不断下调的同时，买方群体在购房谈判中话语权增加，买方市场已经确立。麦田房产统计显示，11月份买方整体议价幅度(买方议价=成交价/最后一次报价-1)达到-6.6%，也为今年以来的高位。

  据麦田房产统计，“317新政”实施以来，北京二手房市场的买家议价幅度持续拉大，4月份的议价幅度为-1.8%，11月份则到了-6.6%。也就是说，一套挂牌价1000万的房子，经过买家议价，在4月份平均能以982万成交，而11月份则平均能以934万成交；相比较之下，买家砍价平均从18万上升到66万。

  北青报记者昨日在链家、我爱我家多个门店了解到，现在只要你真心要买，中介就会帮你去砍价，如果运气好，遇上着急出售的卖家，砍个10%—20%也不是没有可能，近期有不少这样的案例。一般情况下5%—10%的空间是有的。

  投 资投机性购房需求被抑制

  据麦田房产统计，11月份北京二手房共网签8733套，环比上涨37%。不过，目前成交量虽较前期明显增加，但还是处于较低水平，同比去年仍然下降了约60%。

  尽管市场尚未完全走出观望，但是，由于目前政策环境和价格走势都较为平稳，有部分客户在年底开始陆续出手。麦田房产西山片区的一位区域经理则表示，“现在感觉客户群体多了一点，但需求比较多的还是2000万以下的房源，这主要是因为目前这边真正出手的客户，还是置换改善的需求。价格档位在4000、5000万或更高的豪宅，现在还是比较难成交。”

  麦田房产认为，目前的市场基本面保持平稳，刚需、刚改仍然是需求主流，预计年底前市场将保持目前的平稳走势。

  张大伟认为，预期2018年北京二手房市场成交量还会维持较低的水平，楼市调控的积极作用正逐步显现。今后五年北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，投 资投机性购房需求将被抑制，住房逐步回归居住属性。