店面租赁合同无效 损失责任如何分担

[案例简介]

某市场服务有限公司欲将地处某大型小区繁华地段的市场一侧空地打造成特色小吃一条街,投资建起了几十间店面房屋并发布招租招商广告。去年6月,承租人王某与市场公司签订《店面房屋租赁合同》。约定王某承租店面180平方米房屋用于餐饮经营,租期三年,月租金3000元,6个月一付。承租人在合同签订时需交付2万元履约保证金。开业三个月后,王某接到城市管理监察部门的通知,告知经营用房没有建设工程规划许可手续,违章建筑限期拆除。王某与出租方市场公司交涉,对方答复正在与规划等有关部门沟通解决。为此,王某没再交付下一半年租金。今年4月,接到强制拆除的通知,王某无奈停业并要求市场公司赔偿经济损失。因协商未果,王某起诉请求确认店面租赁合同无效并要求判决市场公司返还收取的房屋租金、保证金并赔偿因装修、通知停业等产生的经济损失。那么,承租人王某这些诉讼请求会得到法院的支持吗?

[律师说法]

对此租赁合同纠纷,辽宁安宇律师事务所主任栗忠明律师评析认为:本文案例纠纷主要涉及无规划审批手续房屋租赁合同的效力问题和损失赔偿责任的分担问题,根据《人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条,关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效”的规定,如果出租方在法院庭审辩论结束前,仍未取得有效的规划审批手续,承租人王某主张确认合同无效,是会得到法院支持的。《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”由此可知,王某要求出租人返还收取的房屋租金及履约保证金是有法律依据的。但承租人主张返还租金的同时,根据以上《司法解释》的第五条,关于“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”的规定,如果出租方请求对方支付相当于租金的房屋使用费也会得到法院的支持。

关于损失责任的分担问题,由于出租方将无规划审批手续的房屋进行出租,存在主观上的过错,是导致租赁合同无效的主要原因。承租方未尽审查房屋权证手续的注意义务,也存在一定的过错。据此,对于损失赔偿责任的分担司法实践中一般以出租方承担70%,承租方承担30%为宜。栗忠明律师在此建议:承租人在租赁房屋特别是租赁从事经营活动的店面房屋时候,应当注意审核房屋的规划审批及权证手续,以程度保护自己的合法权益。


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